数据分析师眼里的是地产业(一)

现在好多人都在讨论房地产的泡沫是不是已经吹得很大了，泡沫随时都会破裂，最近和几个数据分析的朋友做了一些调查，得到一些房产方面的相关数据，结合这些数据，去分析下危机是怎样的，而不去做拍脑袋的判断。

今天，咱们先来说说百说不厌的地产行业。

会不会大跌？

答案是，会，但不是今日，也不是现在。

有人会说你卖哪门子关子，那宏图可以把房市和房价比喻成股市和股价么？因为共同点太多，都有过疯狂与杠杆，都有太多参与者（楼市参与者更多），涉及的因素不简单是自身行业，几乎是全行业全国性连锁互为影响，都是牵一发而动全身，且对国民经济都有重大影响。

为何做这个比较？

①   因为很多人对楼市的不解是因为对价格产生本身不懂，看到楼市长达18年的大牛市，中间虽然有过几次20%以上等我回撤，但每次持房超过五年盈利概率为100%，对于投资来讲确实不错，但问题是对于建设房子，购买房子以及购房还款周期整体平均不低于五年的投资方式相比18年大牛市算不算长呢？假设我以成熟美股换手率来说，年化11.3次换手，这是三十年的数据，此间美股经历了四个周期，六次大牛市，有就是五十次以上的交易所对应的牛市，试想我国房屋三手交易的多么，有人说这个类比不恰当，那好接下来。

②  价格，比如从前的妖股特力A和中毅达，从一块钱涨到五块你买不买？你怕，涨了五倍。后来跌了你很开心，你为你的决策称赞，结果跌倒三元又涨，经过几波同样的上涨，特力A来到80元并开始大跌，此时每次入手成功的人都欲加仓甚至杠杆加仓，外面踏空多次的也是，拼了老命把辛辛苦苦一辈子赌在高价特力A里，结果还是创了新高100元。后来横盘下跌，我不敢言底或者顶，毕竟太过于拍脑袋，购买房子的刚需你有，就该适时买房。若是投资就要弄懂供需关系，即使现在不是顶部，也绝对不是底部，至于位置的详细描述，数据分析师没做了过多的研究不敢妄加评论。

供需关系又是怎样的？

有人跟宏图争执说一二线城市供需关系良好，这点表面来看肯定没错，仅北上广深四城市就有2920万居民无自有住房，其中外省农民工人员有410万，共930万人在其他城市有房屋，但是我们知道几个数据，第一，现在测算四城非自住居民人均居住面积10.7平方和舒适度住房面积人均18.5平方相比较，其实也就是目前这些无房人员消耗掉这些房子再有80%左右的房屋增加即可以满足全部居民所需。

那接下来看四城市空住加库存面积，有101万间空住和库存房屋共计7580万平方米，什么概念，也就是刚才有说缺口面积其实16000万平方米，大概还有8420万平方米缺口，这是什么概念，很多大地产公司一个远郊楼盘大概就有50万平－200万平，大概就需要50-100个大型小区就足以解决，那看起来离天花板还算远么？也就是四城再开发100-200个大型小区就可以满足全部人舒适住房的需求，此时的租赁与购置对库存以及空住率影响已经不大。

其次就是所谓的城市化进度减缓所导致的发展和人才引进的降预期，那剩下的二三线城市真的不用多说，城里居民分分钟两三套闲房，还有大量未解决库存， 所以从供需关系上简单来讲，一二线城市好地段确实具有竞争力和抗跌能力，就好比钢铁石油都跌太多，但是特种油和特钢依旧很好卖，所以投资意义不一定大，但 是崩盘的暴跌确实难。