“互联网+”渗透 大数据将颠覆房地产传统模式

随着中国房地产市场“黄金十年”的结束，地产商纷纷开始思考在新的市场环境下如何生存。“白银十年”的到来，意味着地产市场的暴利时代已一去不复返，中国的房地产开始进入一个更成熟的市场阶段，早期的地产开发模式在未来将不再适用。随着房地产开发利润水平的下降、金融环境的变化以及互联网时代的到来，轻资产发展模式成为房地产业赢利的一个必然趋势。与此同时，O2O的商业模式正在逐渐渗透房地产开发运营的不同阶段。与其它行业一样，房地产业也在一步步卷入这场巨大的“互联网＋”盛宴中。在不远的将来，轻资产、线上线下等互联网模式将越来越深入地影响中国地产市场的走向。

　　项目前期投资：开发商拥抱轻资产

　　由于重资产的模式受制于房地产的周期，在房地产市场火热时，卖得很快，现金回流也很快。但当房地产进入紧缩期时，单纯依靠原有的重资产模式，已经很难快速扩大规模。因此，房地产商们都在向轻资产转型。轻资产战略的核心是充分利用外界资源，减少自有资金的投入，集中自有资源于产业利润最高的阶段，提高企业盈利能力。

　　目前，房地产业还是由传统重资产企业主导，而“互联网＋”的诞生正在改变这一格局，整个地产行业正在向轻资产的方向靠拢，并允许越来越多的企业专注于自身优势，专注于自身核心赢利点。

　　房地产业的轻资产运营主要有两种模式。第一种模式为直投。房地产商将项目分割成几小块，并与外部投资者合作，这包括投资基金、保险公司等机构投资。而房地产商则转型为运营商，负责项目的设计、建造、管理运营等。第二种模式为众筹。有实力的地产开发商纷纷成立自己的电子商务或互联网金融公司，通过发行金融产品向公众募集资金，用于未来项目的开发。这意味着讨论多年的地产众筹已正式落地，开发商拥有了更丰富的融资渠道来减轻自身对开发的资金投入。

　　事实上，纵观房地产业从拿地到项目运营的整个产业链条，互联网的确可以从不同的阶段切入进来，从而改变整个行业。未来，市场上可能见不到以往的房地产开发商，取而代之的是新型的房地产公司。

　　在“互联网＋”的浪潮中，房地产商也应该和其他行业一样需要有前瞻性，跨界无疑是打开不同市场大门的钥匙。未来，房地产商＋互联网企业、房地产商＋电商、房地产商＋金融等模式将相继会出现在市场上。

　　大数据或将颠覆房地产传统定位模式

　　在项目定位方面，互联网的力量也不容小觑。在住宅方面，具体到某个区域的客户喜欢多大的面积、怎样的户型、小区的配套及底层商业应该如何匹配，都可以在项目开始建设之前通过大数据获悉。在商业方面，餐饮的占比、品牌的喜好、片区消费者的年龄结构与收入等，也同样可以通过大数据提前了解。

　　此外，通过大数据，地产商可以提前获取潜在客户信息，按照客户的喜好，进行项目规划和营销策划。而在过去，这些数据收集往往要依赖问卷调查，而收到的结果也往往有限，且容易出现较大的偏差。另外，未来新住宅产品的设计将会依附于电商后台提供的数据完成，将线上的客户信息转移至线下，并运用到具体的操作与生产中。

　　同样，在商业地产的定位、策划与招商上，大数据也有相当的作用。通过大数据的运用，开发商和运营商可以对潜在客户与目标市场进行精准预测，并根据消费者信息对商业进行具体的规划。

　　大数据在项目定位上的运用，意味着房地产服务商传统的定位手段可能在未来不再适用，服务商互联网化是未来的一大趋势。如何在技术上达到这一点，现有人员的调整及新型人才的挖掘以及如何获取数据，则是目前地产服务商所要思考的问题。

　　项目营销：借力“互联网＋”精准投放

　　对于项目营销，房地产商越来越多地选择结合O2O的互联网营销模式。即通过线上的宣传，潜在客户可以更好地被捕捉，并被转移至线下。与电视、报纸、地铁与户外广告等传统营销方式不同，线上营销往往更精准也更物美价廉。

　　此外，在项目营销方面，开发商也开始融合越来越多的互联网因素，节省资金和营销成本则是投资者在众筹中获得的最大优惠。如一个房地产项目，将其中的一套房子拿出来拍卖并作为众筹的目标，投资人每人最低只需要投资1000元，便可享受高达40%的回报率。这种“众筹”的营销方式，在让渡较少利润的前提下，品牌效应及项目知名度明显提高，同时也间接测试了市场的价格适用空间，便于后期调整售价。并且，众筹平台可以帮助客户建立信任，价值远高于市场调查，愿意参与众筹项目的人，往往是对项目本身感兴趣的。同时作为一种融资手段，其速度快且成本低。目前，万科、远洋等地产大户都已纷纷开始试水这种形式的众筹，虽然融资金额不高，但地产商更看重的是项目宣传功效以及测试民众对众筹这个新概念的反映与态度。

　　通过O2O，开发商能够最大程度地了解并解决用户在购房、装修等资金链条方面的痛点问题，同时为自己做足了宣传。线上宣传、线下买房，将成为开发商在未来几年不断尝试创新的营销手段。

　　项目运营：O2O＋大数据改造运营模式

　　在项目运营阶段，随着互联网与现实生活的界限变得越来越模糊，O2O的模式被广泛运用在项目管理上。比如住宅的“虚拟社区”是当下最热门的话题，通过开发项目或者开发商自用的APP，业主和租户可以在线上提交需求申请，线下享受一系列物业管理服务。包括通过社交网络、论坛等，将住户联系到一起，管理日常行政及提供维修服务，以及提供包括家政、干洗及照顾老人小孩等增值服务，并收集住户日常服务信息，以便更深入地了解住户的需求。

　　此外，开发商还可以与电商和金融机构合作，向业主或住户提供电子卡，这种电子卡既可作为门禁卡、停车卡，也可以预定日常生活服务甚至成为小区商业线上线下购物的预付卡。而开发商则可以利用这一张小小卡片的使用数据收集人流量、交易数据等大数据，分析客户喜好和需求，做到更精准的广告投放，更合理地调整商业布局。