如何利用大数据思维在北京租到好房子_数据分析市场培训

第一步：精准定位。

确定找房地点，精确到小区。每个小区在任意时间，至少有三五间空房待租。大的小区，有几十间。完全不要担心没房。如果没有，基本是因为数据挖掘的能力不足。五环之内，如果两个毗邻的小区都没有空房，中国经济就要出大问题了。但一个小区的数据少，是很常见的。所以，我一般至少收罗4个小区的数据。

比如，我在凤凰网上班，要到市区，就会选择在地铁站和单位沿线的小区。

 

凤凰网到望京地铁站3公里，步行30分钟。

最理想的小区是A，其次是B、C、D。

第二步：数据挖掘。

这一步是个技术活，很关键。技术体现在你依据哪些指标进行挖掘。

我总结个口诀，叫“四看四不看”。

四看：看小区、看价位、看个人、看户型。

1、看小区。不要以地铁站诸如“望京”来搜索，要定位精准。

2、看价格。价格没有太多回旋的余地。在北京，五环左右和别人合租，单间的价钱基本不会超过2000。望京一带，单间基本是1500到2000。低于1500的条件不好，高于2000的又偏贵。

3、看个人房源。“100%个人房源”都会碰到中介。不要对中介寄予任何希望。但可以利用中介，就是在个人房源实在找不到的时候，找中介带你看一两家，熟悉一下行情。别看太多，因为人家中介挣钱也不容易。既然不打算走中介，别太麻烦人家。

4、看户型。户型数据未必真实。有些三室一厅的，客厅被隔断，住6家。我看到4室的基本不考虑。除非数据实在不够，也会抄上备用。合租人多会出现极大的麻烦，没人会主动倒洗手间的厕纸。而收水电费时有人拖欠不交就更让你苦恼了。

四不看：不看照片。不看设施、不看装修、不看面积。

1、不看照片。“有图有真相”这句话在两种地方万万不能相信，一种是租房网站上，一种是女生朋友圈自拍。记住，一定要看现场。照片拍得天花乱坠，没有用。

2、不看设施。不要去比较写的有空调没空调，有些有空调，但可能根本不制冷了。有些没空调，纯粹因为房主忘写了。

3、不看装修。中等装修、装修很好，这些描述太主观。很多冒充二房东的中介，把破烂的房子写成中等装修。

4、不看面积。同样大小的房子，有人写15平，有人写28平。一样主观。

你都大数据了你还相信主观描述么？一切以现场为准。看主观信息纯粹是浪费时间。

明确了“四看四不看”，半小时你就能找到一堆数据，格式如下：

第三步：剔除无效数据。

上一步挖掘到的数据，有三种是无效的，一种准有效的，一种有效的。

无效数据：
1、电话打不通的。
2、中介冒充个人的。
3、房子已租出去的。

准有效数据：
1、房子还没租出，但人不在家。

有效数据：
1、人在，现在可以看房。

这一步需要到了现场再开始实施。不要边挖掘数据边打电话。只要你的数据样本足够多，不怕不存在有效数据。而且，你先打电话约好时间，到了地方，人可能又不在了。所以，到小区再打电话，然后开始批量剔除。

不好意思，纸片装在裤兜里，天热出汗，就成这熊样子了。

每当你划掉一道线时，心里就多了一分成就感。

第四步：周边调研。

工作日最好下午出发，但做好下午看不到合适房子的准备。因为有正经职业的人，白天基本都在上班。你碰到的很可能是假冒二房东的中介，或者是没有正经职业的。和这些人合租可能会遇到很多问题。比如大白天趁你不在带了一堆狐朋狗友来家里，搞不好在家里吸毒你都不知道。

那下午出发的意义是什么呢？热身。

顺便在小区看看风景。当你时间太急迫的时候，就不会留意小区设施风景、周边吃的玩的和商场多不多，交通是否便利这些了。不要以为这些不重要。越是着急找房子，越不能粗疏。节奏一定要对。急中有缓，由缓而速。

每个小区都有一群群中介。他们走过你身边时，一定要把纸揣好了。让自己像个特务一样，装作若无其事地看大妈跳广场舞。一边看，一边拨出电话。这时，只见一个大妈从广场舞队伍里溜出来了。没错，白天不上班的，不一定是中介，还有可能是退休的房东大妈。

别从位置最优的小区开始。这样，即便看到好房子，你还会对下家有期待。如果先看位置最优的小区，你可能一激动就拍板决定了，这样很容易错失更舒服的房子。

第五步：现场勘查。

不要预设。一定要找带空调的，一定要找有电梯的——太陋（low）了。

记住，你是在用大数据思维找房子，还能提出以上标准吗？

以下指标才是合适的：

1、要木地板，不要地板砖。

地板甚至比电视、空调还重要。卧室是木地板，或者看着像木地板的话，你回到家会感觉很放松，如果是地板砖，就给人一种冰冷的感觉，还像在办公室里。

2、要有客厅，不要隔断。

哪怕你不住隔断，也不要租带隔断的房子。有隔断就意味着没有客厅。有大客厅，基本上就有沙发，沙发前边基本就有电视，甚至还有大阳台。没有客厅的话，你的空间就只剩下卧室了。

3、窗户朝南，要无遮挡。

休息日你可以看到大把的阳光毫不吝惜地照进来。这一点对于好心情非常重要。如果你的窗子朝西或者朝北，或者有高楼遮住了你一半的视线，或者窗户太小，你就不会太开心。脑补一下吧：大冬天的周末，睡到十点，拉开窗帘，满室生春，泡一壶茶，站在窗前，远远近近的风景尽收眼底。你顿时爽了。

4、要大床，除非你受了八关斋戒。

广场舞大妈说她只让正经人住，你要不正经她还不租给你呢，然后一个劲儿地夸自己的房子有多么好。但你还是看出一些弊端，比如卧室没有床，只有一张小床垫。——大妈不会聪明到为了把房子租个好价钱而特地买个大床，她不知道，如果她买张大床，很多人愿意多出200块钱把这房子租下来，押一付三，增加的租金立刻抵消了大床的成本。可见，把数学应用在生活中有多么重要。

第六步：运筹帷幄。

当你现场看过的房子数据比较充裕时，就会追求卧室里是不是有书架、洗手间是不是通风良好这样的指标了。达到这个水平时，再看两三家就够了。

看到再好的房子，也别当场定下来。一时的感觉有可能是假相。尤其是在你看了超过十间房时，你已经分不清哪间是哪间了。你可能看一间觉得满意，看到下一间又觉得满意。这时，你需要问一问房东，能不能拍张照片。告诉她你要多比较两家，这样，她还会自动给你压低房租。不然，她会以为你不是一个人来住。当然，你也可以告诉她你是发给你妈看，但那样似乎有点丢人，毕竟你都三十岁了。

通情达理的房东一般都不会拒绝你。拒绝你的房东，你要考虑是不是要住在这里，因为和他们的相处恐怕容易起芥蒂。要求拍照片是检验房东性情的好办法。

拍了十多家房间的照片，就可以去吃饭了。因为你饿了。找一家麦当劳或者肯德基吧，可惜肉全没有了。你痛恨自己累了一下午还不能吃饱。但要记住，你此行的目的是找房子，不是吃。

要一杯饮料。把看过的房子一一列在纸上，打开照片，比较其优劣。你假如会用SWOT分析法更好，PEST就不用了，装逼也需要有限度。

然后，你就得到一张近似下图的列表。

先排除一半，再从未排除的选项里选优，就确定了一个候选房。

别着急，你还需检验一下它是否有效。不必做robust检验，只需在你未曾涉足的小区观察两套房有个比较就行了。一般不会优于之前的最优解。

然后，你打电话给最优解姐姐。交了定金，就可以愉快地打道回府了。

你共拨了40多通电话，逛了5个小区，看过16间房。加上吃饭，花了5个小时。

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