作者 | 林实憨

来源 | 小白读财经

房租有多贵

近期，一线城市房租上涨了不少，不少大学毕业生头疼不已。

为此，我与北京财经大咖猫哥聊了这一话题。

猫哥说，上个月大舅妈的孩子要到北京望京附近工作，希望他能帮忙找一间房子。

不过，望京算是北四环和北五环的繁华区，房子不便宜。

即使是合租房，简单装修，干净整洁的10-15平米的单间，报价都在3000元左右。（记住，这只是网上报价）

一通电话，猫哥将房租价格报给了大舅妈。

另一头的舅妈，一听价格就犹豫起来。

这也不奇怪，老家普通工薪族的工资才3000-4000元/月，对于他们而言，要拿出3000元租房，压力不可想象。

数据显示，整个北京市房子的平均租金是86.64元/平方米，这其中已经包括了密云、怀柔和延庆等远郊区域。

北京的房租还算不得最高，深圳以98.77元/平方米拔得头筹，上海以91.31元/平方米紧随其后，广州在一线城市中，最实惠，为58.72元/平米。

要是你上班或上学的地方离市中心很近，那么希望在附近租住房子，租金自然是平均房租的数倍。

房租收益率不高

对于房租，我还特地问了一下猫哥，他当年刚大学毕业，北漂的时候，房租能有多便宜。

猫哥说，2004年北京东三环一个小单间（9平方米）租金750元。

当时，他的工资是税后3000元。

如今，同样的单间，租金已经涨到3000+。不过，现在应届大学毕业生收入没能涨那么多，税后能拿10000+的人并不多。

当年，猫哥花费月收入的25%在房租上，现在很多大学毕业生可能要花费35%，甚至45%以上的收入去租房，许多人存不下钱，不得不找各种网络贷款才能继续在大城市漂泊。

猫哥苦笑道：“我若年轻15岁，今年大学毕业，就不在北京漂了。”

有人说了，现在的白领与古时给地主家耕种的佃户很像，辛苦一年，交了租，自己什么都没剩下。

那把房子租给我们的房东是不是也像古时的地主那样吃香喝辣呢？

实际上，大部分城市房东，若按经济学的理论，他们应该把房子卖掉，因为收益率太低了。

像厦门，房租年收益率只有1.25%，北京也不过1.80%。

现在，银行房贷的基准利率是4.9%/年，但很多城市有上浮。

当然，前不久银行贷款政策有了调整。

8月25日，人民银行发布公告，自今年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

我们若按贷款年利率4.9%计算，厦门的房东每年亏3.65%，北京亏3.15%。

房租如此高，房东还亏么？

不要觉得奇怪，小林以同在北京市望京附近的两套房子为例。

一套70平米的两居室，整租的价格为6500元/月。（网上报价）

一套70平米的两居室，二手房价格为485万。首付146万，月供1.8万元。（网上报价） 今年在北京买房的房东，希望房租能抵消月供几无可能，其他大城市的情况也类似。

当然，早前在大城市的城中村盖了几栋楼的本地大叔大妈倒是轻松赚钱，每月坐地收租。

吃相难看的租房中介

正是摸透了房东们苦于“房租低，房贷高”的心理，租房中介机构们从2018年开始，大规模收购房源。

北京天通苑的房东的案例最为典型：

1、房东要将房子出租，自认为120平米的三居室能租个7500元就不错了。

2、突然，自如和蛋壳网都来了人。

3、自如报价8500元给11个月。

4、蛋壳加价到9000。

5、自如报价提高到9500，蛋壳直接扔出杀手锏，说总比自如高300.

6、几轮厮杀后，蛋壳给到了每月10800元。房东一脸懵，觉得中介必亏。

资本进入租房市场，赔本高价抢房，最后大概率是要推高房租的。

有媒体报道，北京房租整体涨幅同比超过10%，特别是5-6环的房子，很多都是500元、1000元地往上涨。

对此，租房的网友们大吐苦水。

A、中介说承诺不涨价，结果是第一个月是网上的标价，第二个月就恢复原价（接近标价的两倍）

B、网上看到图书馆附近的房源，16平米的主卧，网上报价2800多。一个电话过去，中介说至少要4500。

C、研究生毕业后，3200元/月租了学校附近的房子一年了。结果上个月中介突然说，要一次涨价1500。

当然，各大城市的监管部门自然是多次下文强调房子的居住属性，房东和中介不能如此霸蛮。

住房供需难题

你可能觉得奇怪，房产中介们似乎有恃都无恐的囤积大城市的房源，早前10年不动手，为何近两年才如此猖獗。

中介们的说辞是现在来大城市的人多，房源紧张。

统计数据显示，2018年深圳新增49.67万人，广州新增40.6万人，西安新增38.7万人……

中介们说的好像挺有道理！

但不是所有大城市人口都增加，北京就是例外，它的人口是减少的，2017年减少2.2万，2018年减少16.5万。

近两年，北京人越来越少，为何房租还是蹭蹭地涨呢？

问题的关键在于，你得知道增加的是什么人，减少的是什么人。

以小林所在的深圳为例，早前坂田地铁站附近有许多工厂，制造业工人非常多，他们多半居住在厂区的宿舍里，少数为了追求生活品质租住在附近的农民房。

近些年，制造业的成本上涨过快，很多工厂搬离了深圳。

照此道理，早前工厂员工租住的房子会空出来。

然而，现实是每年新增的大学毕业生数量大大超过工厂工人搬离的速度。

大学生租房的需求非常大，农民房已经不够住了，许多厂区的宿舍都被改造成公寓。

早前，许多工厂宿舍为了节约成本，都是一个单间放上几张有上下铺的铁架床，所以人口密度非常大。

工人比较能吃苦，而且为了省钱，对此不大介意。

如今，工厂宿舍被改造成公寓，原先一个单间能住8位工人，现在只住一个人或是一对情侣。

住房面积不变，但人口居住密度大幅下降。

如此这般，即使一座城市总人口没有增加，甚至小幅减少，总的住房需求也不会减少，相反会大幅增加。

除非大学生们愿意和当年的工人一样，睡上下铺。

现在，你有没有为中介们对人口流动特性的先知先觉而震惊呢？

无法逃离的大城市

虽然中介们霸占了大片房源，按理说，经济规律还能起作用。

中介们垄断了房源，涨价太狠，很多人租不起房离开城市，最后中介们不得不降价，要么空置。

国际上的规律，若一个上班族的月收入的30%以上缴纳房租，这个城市的房租上涨速度将受到抑制。

实际情况是经济规律似乎不起作用了，因为许多年轻人没法逃离。

很多产业高度集中在一线城市，从业人员无法离开，只能被迫接受生活成本上涨。

这才是大城市房租上涨的深层次问题，中介们只是加速了这一进程。

小林的好友阿东在某游戏公司上班，国内能给他工作机会的城市不多。

第一档：上海，北京，广州，有非常多大中小的游戏公司

第二档：深圳，杭州，成都，一两个大游戏公司，大部分是小公司

离开一线和二线城市，像阿东一样的大学生几乎找不到对口的工作。

真正大量吸纳大学生就业人口的不是制造业工厂，而是以服务业为主的城市写字楼，大城市更是如此。

要解决问题，政府的方法是疏散大城市的产业，政策引导产业留下次一级城市。

然而，自由市场条件下，城市间的马太效应明显，美国的纽约把持了金融，硅谷垄断了高科技，它们的房价和房租都下不来。其他中小城市，又无法聚集高端人才与纽约、硅谷竞争。

对于个人而言，真心不希望在大城市打拼就要提前做好规划，选择非大城市独家垄断的行业和职位，可以自由穿行各个城市。