胡景晖：不动产登记意在建“大数据”房产税不是很急

《不动产登记暂行条例》将从3月1日起施行，房屋建筑所有权等10类不动产将在全国范围内进行统一登记。国土部表示，下一步将抓紧出台实施细则，启动不动产统一登记信息平台建设。据报道，广州等15个城市居民的“房产证”，将陆续换发成“不动产证”。

　　应该说，条例的实施，是房地产行业的基础性制度建设迈出坚实一步。在楼市调控“去行政化”回归市场的同时，政府更加注重事关楼市长远发展的“制度供给”，这势必给楼市健康发展提供稳定的政策预期。

　　备受关注的《不动产登记暂行条例》将于3月1日起正式实施。条例的出台标志着不动产统一登记制度的正式建立。

　　不动产统一登记概念一经推出就被人挂钩至反腐、房产地税等敏感话题。这几天有媒体报道称，春节后很多地方出现神秘售房者，大量优质房源开始进入二手房市场。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖昨日（2月26日）接受《每日经济新闻》记者专访时认为，条例的出台首先是在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障；而条例的实施会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价。

　　针对山雨欲来风满楼的房地产税问题，不动产登记局负责人已经表态说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。胡景晖结合目前的市场情况认为，房地产税并不是很着急出台。

　　市场供应增加，但不存在抛售问题

　　NBD：不动产登记进入全面实施阶段，它的意图主要是什么？必要性在哪里？

　　胡景晖：我觉得条例的推出目的肯定有一条，就是将加快遗产税等税种推出的步伐。这个条例是全国不动产统一登记的重大举措，属于登记的制度建设层面，将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来财产性税收的研讨、课征做好前期准备。

　　在我国财税改革方向中，从收入性税收转移至财产性税收已经被确定，其中不动产肯定是重要一环，所谓财产性税收除了业权和股权，主要就是不动产领域。虽然现在也有很多观点认为这不直接与房产税和反腐挂钩，但这恰恰说明了不动产登记对一些税种的基础性作用。

　　从理顺法律权属依据等角度来看，不动产登记也有其实际作用。目前我国很多地方是一个房产证，还有一些地方是两个房产证，有一些地方则是两证合一，非常混乱，所谓房地合一，由国土部门主导的不动产登记可以解决这方面的制度缺失。

　　另外，我国到底有多少房子，这些房子的使用状态都是怎么样的？这些问题恐怕没有人能够真正说清楚。这不利于我国的宏观调控，最起码需要做到决策有基础数据相支撑，不动产登记也是为了解决这方面的问题。

　　NBD：现在有不少声音已经在开始传出，比如二手中介受理大量神秘卖房人的委托，这会不会真的引发大量抛售？

　　胡景晖：事实上，春节假期刚刚结束两天，短期市场看不出太大的举动来，不动产登记早就已经在吹风，北京去年二手房房源量增加了70%，高总价、大户型明显在增加，基本上从去年3月份到9月底政策放宽前，房价是一路下降的。

　　随后包括“9•30”房贷新政、降息以及公积金政策调整等，让去年四季度房地产市场有所稳定，但今年1月就没有得到延续了，新常态下的微刺激效果正在变弱。原有购房群体里，即便解除限购和限贷也不会有很多人去买。

　　现在市场供应量增加，需求量没有明显增加，这和不动产登记有关，但不存在抛售问题，不过大户型和高总价房源的溢价空间的确是在增加，从原来的5%增加到10%到15%，很多业主的确要求快速出手，可以让渡一部分价格。

　　所谓神秘卖家的说法，我认为是比较夸张的。从交易惯例来讲，在正式交易前，业主初次委托时只会提供一个基本信息，比如房源面积和联系电话，不到签约那一刻，业主不愿意提供详细信息。神秘卖家不成立的地方还在于，再怎么神秘，到交易那一刻是无法保持神秘的。

　　财产性税收全面开征还有一段距离

　　NBD：总的来看，不动产登记对于稳定房价还是有好处的？

　　胡景晖：当然。从长期来看，在楼市供求相对平衡、房产投资属性相对减弱的情况下，条例的出台会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价，对购房人来说是利好。

　　另外，对于个人、单位、房屋买卖双方等方面来说，在动态登记、联网、适度开放查询等的情况下，将可以使得不动产交易安全性得到提高，避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生的交易风险，交易的便捷性也将得到提升，从而促进存量房市场的积极健康发展；同时，也将极大地改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率。

　　NBD：从掌握基础性数据，到相关税收调整，这一过程会很快么？

　　胡景晖：由于不动产统一登记本身是一项复杂而相对长期的系统性工作，尽管推出意义重大，但这与房产税、遗产税等财产性税收的真正全面开征之间还有相当距离。

　　相关财产性税收的课征同样需要制度层面的设计。即使开征，对只拥有自住型物业的家庭来说，也很可能会有相应的豁免；而对于拥有多套房产的家庭，短期内也不会面临税负的增加。

　　NBD：我们也注意到，针对社会舆论关注的房地产税问题，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。您认为现阶段我国还有必要制定并实施房产税政策吗？

　　胡景晖：从去年基本否定到上海和重庆的试点经验后，目前的房产税已经进入立法轨道。最早我们设想房产税是采用一个“借尸还魂”的做法，就是借鉴上世纪80年代的房产税提法，把住宅豁免这条取消，起到遏制房价的作用。据我观察，试点也不是很成功，但房产税长期来看又是必须的。

　　在过去的10年中，地方财政基本上就靠出让土地使用权。现实的问题是，可以拿出来的土地越来越少，甚至是近乎枯竭了。虽然70年后，政府对商品房用地还可以再征收一次，但到目前为止，大部分房子到70年的期限，可能还有50多年的时间。

　　目前房价又处于一个比较平稳的状态，新一届政府的执政思路强调依法治国，所以应该好好地围绕这个税种进行探讨、立法，让这一税种有法可依。实事求是地说，结合目前房地产市场情况，房地产税并不是很着急，但是不动产登记大幕拉开，对多套房持有者肯定是有心理作用的。