大数据解码楼市格局 看2018年开发商的路该如何走
任泽平说过：房地产的发展长期看人口。人口作为影响房价的重要因素之一，直接对楼市有着十分重要的影响。留住人才就相当于支持城市的经济发展，经济发展了楼市自然不会崩盘。各地也曾纷纷加入“抢人大战”来鼓励自己地区的楼市。
春节将至，一年一度的人口大迁徙——春运，又将再一次拉开序幕。哪些城市净流的人口多，哪些城市占据的资源就越优质。而对开发商而言，选择人口净流入多的城市，就能第一时间窥探楼市格局，占领优质城市的市场份额。
（图片来源于百度地图《2017年春运迁徙总结报告》）
北上广深是国内一线大城，这点是毋庸置疑的。而随着市场的发展，六大核心城市群顺势崛起。以2016年末到2017年初春运迁徙大数据可以看出：最亮点分别是珠三角城市群、长三角城市群和京津翼城市群，以及中西部的内陆核心群。三大城市圈分别是环北京城市圈、环上海城市圈、环深圳城市圈。6个核心城市群主要由长江中下游的重庆、成都、武汉、长沙、合肥、南京六个核心城市组成。
由于房地产存量市场的到来，全国城市群的分化格局已经逐渐明显，能拿到核心城市的土地就意味着有更多机会扩大规模，随着棚改红利的消失，盲目拿地，可能意味着更多风险。选择一个好城市、选择一个好区位进行投资和布局，是比任何时候，都迫切、都关键的事情，“投资能力”俨然已经成为房地产企业的第一能力和核心竞争力。对房企来说，一线地价高，三四线风险大，而内陆六大核心城市群拿地价格相对低，市场又好，谁能抢先占领六大核心城市，谁就能跑的更快，利润更高，规模更大。
都说2017年是楼市最应该铭记的一年，因为它也是机遇和挑战并存的一年。但随着2018年调控的深入，楼市降温明显，各地也纷纷出现了成交量大跌的现象，有些城市甚至出现了腰斩现象，开发商面临的库存压力也是越来越大。市场淡季购房者容易产生观望情绪，而拿地过多房企又面临库存压力，对开发商的考验也是不小。所以，在这个时期，开发商只有敏锐感知到客户需求的变化，认清移动互联网下信息对称对销售的影响，认同产做好项目定位，满足目标客户需求，才能真正在淡市下谋求生存和发展。
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2025-10-15
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