北京学区房报告：大数据告诉你该买哪

北京学区房终于“退烧”了。对于那些焦虑的虎妈们来说，这应该算是一个好消息。

根据中国社科院日前发布的北京主要城区大数据房价指数，近三个月来（5-7月），北京市东城区、西城区和海淀区的房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。

还记得在北京学区房最疯狂的时候，中介挂出的报价46万元一平米的天价学区房吗？如今，在调控风暴的冲刷下，学区房的概念正在变淡，学区房市场已经降温。在黄城根、金融街等热门学区，每平米20万元的学区房基本消失了，有的学区房报价已经下调了百万元甚至更多。

图1-北京学区房价格地图

虽然学区房房价降了，但虎妈猫爸们那一颗颗不安分的心，却始终在蠢蠢欲动。毕竟，“买一套学区房就等于给孩子买了一个未来”的观念已经深入人心。

正如90度地产上周在《挑战学区房》一文所揭示的，购买学区房的背后，其实是家长们心中深深的焦虑。没买学区房，焦虑；看了学区房买不买，焦虑；买了学区房，孩子学习压力大，还是焦虑。

如何才能不焦虑？面对动辄几百万、上千万的学区房，究竟该不该买？拼尽全力买一套学区房值不值得？哪个学区最热门，在哪个学区买最适合自身条件？这些问题都需要家长们理性思考。

为了让北京的虎妈猫爸们对学区房市场有一个更清楚的认识，艾普大数据制作了这份“北京学区房报告”，希望透过大数据勾勒出市场的轮廓，为家长们提供一点有价值的参考信息。

谁想挤进学区房？

图2-北京学区房关注人群地理分布热力

从图2可以看出，关注学区房的人群主要分布于北京三环到五环之间，表明这些区域优质学校较少，而居住在名校扎堆的二环以内及海淀区的人群，显然大多数并不太关心学区房。

热力图揭示出一个残酷的现实——优质教育资源的供给与需求不平衡。近年来，北京市各区加大了教育投入力度，并通过实行多校划片、完善租购同权等政策，来化解教育资源的不均衡问题。

朝阳区是热力图中较热的区域。该区虽然已经做出了很大努力，学位供给也相对充足，但由于传统名校分布较少，所以想通过买学区房给孩子换到一张名校“通行证”的家长不在少数。

优质教育资源分布不均衡主要是历史发展原因造成的，名校的培育也不可能在短时间内一蹴而就，因此，学区房的概念在短时期内也不会轻易消失。

最抢手的学区房是这些

图3-北京学区房关注度TOP50

从学区房的关注热度看，最受家长们关注的学区房是位于朝阳区的丰和园，这个小区属于人大附中朝阳实验学校（小学）的划片范围，附近中学则有人大附中朝阳学校（公立学校）、人大附中朝阳分校（私立中学）。从最受关注的前50名学区房所处学区看，西城区、东城区、海淀区等传统重点学区仍是学区房热点区域。

但同时意味着，这些关注度高的学区房社区也一定是房价相对更高、竞争更激烈的区域。所以我们的建议是，土豪随意，而钱袋不鼓的家长们可以选择避开这些区域，退而求其次，而不是挤破头去抢房，或许还有意外收获。

年轻虎妈们更焦虑

图4-北京学区房关注人群性别比例

从图4可以看出，关注学区房人群中，女性占比达到了87%。这说明，在对待子女教育问题上，虎妈比猫爸更用心。正是这群焦虑的虎妈们，演绎出了一幕幕现代版的“孟母三迁”的故事。

图5-北京学区房关注人群年龄分布

图6-北京学区房关注人群子嗣情况

如果我们将26～35岁视作孩子并未达到入学年龄的年轻家长，将36～45岁视为中小学生入学适龄儿童家长，那么，我们从图5中会发现一个很有意思的现象，即年轻家长所占比例几乎与适龄儿童家长相当，分别为45%和49%。

换句话说，年轻一代虎妈们对待子女教育竞争的焦虑也很严重，可能没生孩子或则孩子刚上幼儿园时就开始考虑买学区房的问题了。尤其是北京6年一学位的政策出台后，很多家长不得不未雨绸缪。图6清晰显示出，没生孩子就开始关注学区房的人群比例已经达到10%。

图7-关注学区房人群的消费能力

从关注学区房人群的消费能力看，他们并不是我们想象中的有钱人，月可支配消费额在4000～5999元之间的最多。北京学区房动辄上千万，最终购买了学区房的家庭中除了高收入人群外，可能不少是卖掉原来的房子进行置换的，收入并不高的家庭恐怕只能望房兴叹了。所以，连中产阶层也不得不为学区房焦虑了。

总价800万以内更受欢迎

图8-北京学区房户型关注度分布

图9-北京学区房价格关注度分布

图8显示，家长们购买学区房时首选一居和两居的小户型，两者的关注度分别为96%及83%。

相对应的，家长们最想买的学区总价集中在800万以下，总价千万的学区房关注比例仅为10%。

在本轮房价上涨期间，北京二手房价格实际涨幅普遍高达100%，面积太大的学区房总价会很高，对于不少家庭而言，往往需要拼尽全家之力来供一套房，生活压力很大。所以，为了孩子教育，只好受点委屈住在拥挤一点的小房子里更为现实。另外一张情况是，不少家长买学区房只是为了获得一个入学资格，实际并不自住而是出租，所以往往也是偏向小户型。