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哪些地铁房上班方便还划算?

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来源: CDA数据分析师 | 发布时间:2017-07-05 14:00:19

又到一年毕业季,许多大学生走出校园,走进社会。这群职场新人要做的第一件事,就是找房子。

找房子最重要的考虑因素是什么呢?

地段。 

本次研究即是围绕“地段”中的“地铁房”展开的,由数据团与安居客合作完成,我们以上海作为研究城市。

地铁房相比非地铁房,价值主要体现为交通便利,外出——尤其是上班——更加方便快速。

我们围绕地铁站做了半径1公里的缓冲区(1km缓冲区的设定主要考虑步行和自行车较为方便的可达范围),并把上海的各个企业落到地图上。简单统计一下,上海302个地铁站附近1公里范围内覆盖了全市约42%的企业和52%的就业岗位,具体如下图所示:



显然,市中心是就业岗位最为密集、地铁站也最为密集的区域。相应的,市中心的房价也……你懂的。

因此,对于大多数像我这样的普通市民来说,比起关注市中心的房子,我们更加关注那些位于近郊、价格相对便宜、能够较为便捷地到达市中心的地铁房。我们住在这样的房子里,每天坐地铁去上班,在进站前、出站后可能还要步行或骑车。

基于这种最常见的通勤情况,我们定义了地铁1小时通勤圈:从某个地铁站出发,乘坐地铁30分钟(含换乘)+进出站的站外换乘(步行、骑车)30分钟可达范围。

地铁1小时通勤圈的计算结果如下图所示,以松江九亭站为例:



可以看到,从九亭站出发,向西最远可沿9号线到达松江新城地铁站,向东可与3号线、4号线、7号线、11号线等多条线路换乘,到达徐汇、静安、中山公园等地区,可达范围内覆盖的就业岗位数量约209万个。

再来看看新江湾城:



从新江湾城出发,则可乘坐10号线并与多线换乘,1小时内到达杨浦区南部、四川北路、人民广场乃至陆家嘴地区,可达范围内覆盖就业岗位约327万个。

用同样的方式,我们计算了每个地铁站的1小时通勤圈所覆盖的岗位数,并绘制出岗位数的等高线,如下图所示:



可以看到,覆盖岗位的等高线基本以人民广场为中心,向外扩展,呈现为西北大、东南小的不对称圈层结构。

在浦西,基本上遵循 中环-外环-新外环(沈海高速-申嘉湖高速)-郊环 的圈层衰减规律,每向外一个圈层,地铁站的1小时通勤岗位覆盖度减少150万-200万个。具体而言:
中环以内的地铁站:1小时通勤圈覆盖岗位500万以上
中环-外环的地铁站:1小时通勤圈覆盖岗位350万-500万
外环-新外环的地铁站:1小时通勤圈覆盖岗位150万-300万
新外环-郊环的地铁站:1小时通勤圈覆盖岗位70万-200万

而在浦东,就业岗位覆盖度的衰减速度要快得多。在内环线附近,1小时覆盖岗位数已经衰减到400万个左右,而在西北—东南方向的衰减则更为迅速,举例而言:凌兆新村附近(外环线)尚保持在400万左右的较高水平,川沙附近(外环线)则已衰减到不足100万个。

我们还可以分行业进行比较。假如只考虑金融类就业岗位的话,地铁站等高线图长这样:



由图可知,受到陆家嘴、后滩等金融中心的影响,基于金融类岗位分布情况的地铁1小时通勤等高线的中心点明显向南、向东偏移,在浦东的衰减速度也大大减缓。

只考虑科研技术类就业岗位的地铁站等高线图如下:



由图可知,基于科研技术类岗位分布情况的地铁1小时通勤等高线与全行业的总体类似,但在徐汇-闵行方向有明显的延伸。

只考虑制造业类就业岗位的地铁站等高线图如下:



由图可知,基于制造业岗位分布情况的地铁1小时通勤等高线衰减速度非常慢,可一直延伸到郊环。由于嘉定、青浦、松江和浦东的部分地区有大量的制造业岗位分布,这些地区地铁站的1小时通勤圈覆盖岗位数也较为突出。

看着这几张图,各行各业的小伙伴是不是已经开始默默盘算了呢?

当然,找房子的时候,除了地段,价格也是重要的考量因素。

我们将地铁站半径1.5km范围内的住宅定义为“地铁房”,绘制出租房单价(元/间/月)和二手房单价(元/平方米)的等高线。(说明:根据数据团的研究和安居客的地铁房报告,从上海全市层面来看,1.5km范围内的房子遵循“离地铁站越近,房价越高”的规律,故本研究选取1.5km作为地铁房的范围。)




总体而言,租金和二手房价格的分布高度一致,高价区域集中分布在浦西的内环以内、虹桥,以及浦东的陆家嘴和张江地区,并以圈层形状向外衰减。

接下来,重点来了:

我们如何才能找到既方便前往更多工作岗位,房价又相对划算的地铁房呢?

很简单,岗位更多,我们把就业岗位数作为分子;房价更低,我们把房价(包括租金)作为分母,两者相除,即可以对地铁房的性价比进行比较性的分析。

为了方便对比和计算,我们将这个比值标准化到0~100的区间,便可以得到“地铁房租房性价比指数”和“二手房租房性价比指数”,性价比最高的地铁站得分为100。具体结果请看下图:



由图可知,仅从通勤圈覆盖岗位数的角度,租房性价比和二手房性价比最高的站点分布在8号线的浦东区域和1、3、7号线的内环以北区域。总体而言,这些地区可以方便地可达至相对多的就业岗位,同时还保持在相对合理的房价区间。换句话说,这些可以认为是性价比较高的地铁房。

那么,具体哪些地铁站的性价比更高呢?我们分圈层制定了榜单:


看完以上榜单,刚刚毕业的你、刚找好工作或者正在找工作的你,现在想好去哪里租房/买房了吗?

注:
1. 本文由微信公众号 城市数据团 原创并首发。房地产数据由 安居客 提供,其他数据由脉策数据提供。
2. 参与了本研究数据分析、数据可视化和文章撰写的小伙伴包括:团支书、阮田、王宇鹏、李博文等。

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